Квадратная доля
Как изменение правил для застройщиков отразится на решении жилищного вопроса
По данным обладминистрации, объемы ввода жилых домов в регионе за год сократились почти на треть. Во-первых, сыграло роль завершение долгосрочной программы переселения из ветхого и аварийного жилья. Реализация новой программы (по сносу домов, признанных непригодными для жизни до начала 2017-го) только началась. До сентября 2025 года предстоит поэтапно расселить почти 1 400 жилых объектов общей площадью 497 тысяч “квадратов”. Это, как и расселение жителей подработанных угольными предприятиями территорий, и реализация программ ипотечного кредитования, а также госпрограммы по обеспечению жильем детей-сирот, позволяет говорить о перспективах развития строительной отрасли.
В числе проблем, тормозящих эти процессы, – нехватка в муниципалитетах земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой. Распространенная причина – дефицит местных бюджетов, в которых средства на такие цели не предусмотрены. А раз нет участков под строительство, то и о перспективном планировании говорить не приходится. Но, как сообщила начальник областного департамента строительства Ирина Печеркина, целенаправленная работа с органами местного самоуправления ведется.
Кроме того, в 2019 году вступают в силу новые требования законодательства к застройщикам. Одно из таких требований – раскрытие информации о деятельности компаний и проектах, ранее размещавшейся лишь на их официальных сайтах, в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Неотъемлемая его часть – Единый реестр застройщиков.
– Здесь покупатели квартир смогут найти информацию о строящемся объекте, проверить, перечисляет ли застройщик взносы в Фонд защиты прав граждан, безопасно ли вкладывать в объект деньги, – уточнила начальник отдела по надзору в сфере долевого строительства областной инспекции Госстройнадзора Тамара Сарамукова.
Также застройщики обязаны публиковать на едином ресурсе информацию о финансовых результатах своей деятельности, размерах кредиторской и дебиторской задолженностей, в трехдневный срок обнародовать изменения проектной документации и сведений о компании, а также ежемесячно обновлять фото строящихся объектов. Несоблюдение требований чревато штрафами и запретом на привлечение средств дольщиков. При этом, как отметила Сарамукова, система в регионе все еще работает некорректно: есть технические сложности, и пользоваться ею полноценно могут пока не все.
Между тем с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в 214-й федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. Деньги, вложенные в возводимое жилье, теперь будут не сразу идти на финансирование строительства, а храниться вплоть до его завершения на целевом банковском эскроу-счете. Цель – блокировка средств дольщиков и защита их от внезапного списания. Но при этом большинству застройщиков придется перейти на проектное финансирование строительства за счет банковских кредитов.
По словам начальника правового отдела Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Евгения Ботова, активный диалог с банками застройщикам необходимо начинать уже сейчас. Банки при этом не скрывают, что заинтересованы в получении прибыли, но если увидят, что на счета эскроу активно поступают деньги участников долевого строительства, пойдут на снижение процентной ставки (минимум до трех-пяти процентов). Но кредитная составляющая в итоге войдет в себестоимость квадратного метра, увеличив ее, по прогнозам экспертов, на десять процентов – с 38-40 тысяч до 44 тысяч рублей. И если рыночные цены на кузбасские новостройки при этом останутся на уровне 35-39 тысяч рублей за “квадрат”, может ли идти речь о рентабельности?
– Да, новый закон отразится на покупателях жилья, ведь застройщики просто не смогут не повысить его рыночную стоимость, – констатирует заместитель губернатора области Глеб Орлов. – Но не вижу никакой опасности в переходе к проектному финансированию и увеличении рыночной стоимости квадратного метра, которая сегодня в Кузбассе крайне низка. И мы работаем над тем, чтоб уравнять цену социального и коммерческого жилья в регионе. Потому что иначе может сложиться такая ситуация: есть нуждающиеся в жилье, есть деньги, чтобы его строить, но нет тех людей, которые строят.
